Vidros no fechamento da sacada

A alteração da fachada do edifício sob o ponto de vista do Código Civil já foi amplamente discutida e debatida, chegando-se à conclusão que para execução de referida obra é necessária a aprovação de todos os proprietários/condôminos em assembléia. Porém, cabe destacar que as normas e procedimentos para o uso e ocupação do solo são de competência dos Municípios.

Nesse sentido, vale destacar que a alteração da fachada, como por exemplo, o fechamento da sacada com vidros, pode resultar na alteração de esquadrias externas, bem como, em alteração no sistema de aeração do edifício, além de outras alterações estruturais.

Assim, evidencia-se que para que seja procedida a alteração da fachada também é necessário que seja verificada a viabilidade de sua execução junto à Prefeitura, tendo em vista a existência de normas técnicas que devem ser observadas, para que eventual execução de reforma seja efetuada em acordo com as normas municipais a respeito do assunto.

Uma das condições para execução de reforma constitui-se o Alvará de Aprovação de Execução de Reforma, sendo que para a Prefeitura a alteração da fachada provoca “desvirtuamento” do prédio, já que cada uma das unidades do prédio possui uma “área computável”, ou seja, um coeficiente de aproveitamento máximo e com o fechamento da sacada estaria ultrapassando os limites permitidos.

É importante destacar que além da necessidade de aprovação pela Municipalidade, também deverá haver a autorização do Engenheiro/Arquiteto responsável pela obra, vez que eventualmente o fechamento da sacada, além de alterar a edificação, poderia implicar em alteração do projeto arquitetônico original. Por outro lado, eventual alteração na “cobertura” do Edifício pode não significar alteração da fachada, exigindo, entretanto, alvará específico para cobertura.

Com o objetivo de proporcionar um bem estar aos habitantes, os cômodos de longa permanência (considerados “habitáveis”), como por exemplo sala e dormitório, exigem aeração e insolação, ou seja, devem ser ventilados, arejados e iluminados naturalmente, o que implica na inviabilidade da alteração da fachada, especialmente pelo fechamento da sacada sem a respectiva aprovação do projeto pela Municipalidade. Assim, sacada, garagem e área de serviço recebem um tratamento diferenciado, pois exigem que sejam abertos (livres de qualquer fechamento, mesmo por vidro, com ou sem caixilhos), enquanto que sala e dormitórios devem ter abertura para aeração e insolação para serem considerados de longa permanência; e ainda existem as garagens de subsolo e depósito de subsolo, considerados totalmente fechados, sem ventilação e considerados “não habitáveis”, ou seja, que não terá longa permanência humana (somente passagem).

Com Relação à aplicação de “redes de proteção” nas janelas ou sacadas não existe proibição em razão de não alterarem substancialmente o projeto inicial principalmente no que tange à aeração e iluminação.

Desta feita, tomando como o exemplo a Cidade de São Paulo, que possui o seu Código de Obras e Edificações, verifica-se a necessidade de comunicação da obra junto a Prefeitura, para que seja deferido alvará de aprovação e execução da reforma e sua respectiva conclusão, podendo, inclusive, ser exigida alteração no projeto para atendimento das normas técnicas de referido Código, bem como eventual procedimento fiscal por parte do Município no caso de não atendimento das exigências.

Assim, o proprietário do imóvel, além de sua responsabilidade fixada pelo Código Civil, poderá responder pelo ato ilícito praticado em razão do descumprimento da legislação municipal, principalmente se colocar em risco a integridade do prédio, causando sobrecarga de sua estrutura e, conseqüentemente, em virtude de seus atos, gerar danos a alguém.

O Código de Obras e Edificações dispõe sobre as regras gerais e específicas a serem obedecidas no projeto, licenciamento, execução, manutenção e utilização de obras e edificações. Nesse sentido, a legislação municipal (Código de Obras) define que o proprietário do imóvel, e eventualmente, o possuidor é responsável pela manutenção das condições de estabilidade, segurança e salubridade do imóvel, suas edificações e equipamentos, bem como pela observância do Código de Obras (item 2.2.2).

Conseqüentemente, deverão ser respeitadas as normas técnicas para a implantação de qualquer edificação visando assegurar a qualidade de vida das edificações vizinhas, bem como a higiene e salubridade dos seus compartimentos (item 10), observando-se o mínimo previsto para aeração e insolação naturais (item 10.2) mantendo-se uma faixa livre de aeração (item 10.2.d.), que não poderá ser reduzida ou desatendida quando da aplicação de soluções alternativas de aeração e insolação.

Diante das normas técnicas existentes no Código de Obras, evidencia-se que o projeto de construção de um edifício vai mais além do que as disposições previstas no Código Civil, tendo em vista que estabelece condições para que as edificações possuam condições de estabilidade, segurança e salubridade do imóvel. Portanto, o fechamento de sacadas com vidros não envolve tão somente a questão de aprovação dos condôminos de um edifício, mas sim uma questão de aprovação pela municipalidade, tendo em vista possíveis alterações na estrutura da edificação, bem como redução ou desatendimento de aeração e insolação.

Outro aspecto de suma importância que também deve ser levado em consideração diz respeito às aberturas para aeração e insolação dos compartimentos, devendo ser observados espaçamentos mínimos (item 11.2.2.).

Ainda que se admita que todos os condôminos estão de acordo, e que todos efetuarão o fechamento da sacada com vidros, executando a obra com o mesmo material e serviço, a questão de aprovação do projeto deve também ser considerada, pois aquela edificação (original) teria sido aprovada sobre determinado projeto com dimensionamentos específicos, podendo até mesmo o sobrepeso dos materiais aplicados alterar a estrutura do prédio.

Por outro lado, questão que muitas vezes não é observada pelos proprietários refere-se ao seguro do imóvel, em que uma alteração da fachada, que eventualmente altere a estrutura, justificará que a seguradora recuse o pagamento da indenização em virtude de aumento do risco decorrente da alteração da estrutura do mesmo.

Além disso, eventual alteração na edificação poderá gerar reflexos na legislação tributária, tendo em vista que a alteração poderá ampliar o total da área construída, tendo em vista que as áreas com abertura não são consideradas como área construída. Portanto, deverá ser efetuada a regularização na Prefeitura e conseqüentemente o valor do IPTU deverá também ser majorado.

Por fim, resta evidenciado que além da necessidade de autorização de todos os condôminos, a alteração da fachada, também deve ser verificada junto à Prefeitura, mediante o cumprimento das normas técnicas e administrativas necessárias para a execução de reforma.