O mercado imobiliário tem sido um dos mais lucrativos nos últimos anos, sobretudo pela grande oferta de crédito, opções de financiamento e valorizações, fazendo com que apartamentos e casas se valorizassem muito.
Porém, tanto quem compra como quem vende deve ter um imenso cuidado, sobretudo com a documentação. Em qualquer negócio imobiliário é importante ter atenção com os seguintes pontos:
• Procure ter bastante conhecimento dos valores de imóveis na região que se pretende comprar ou vender, não confiando exclusivamente na opinião de um corretor de imóveis;
• Sempre exija do corretor de imóveis a comprovação de inscrição no CRECI, além de dados como endereço, RG e CPF;
• Contrate um corretor de confiança. O corretor de imóveis é um profissional, está trabalhando e receberá uma ótima comissão, em geral 5% ou 6%, portanto, nem sempre deve imaginar que se tornou um amigo, é um negócio !
• Desconfie de negócios que exigem pressa, pedido de cheque caução, assinatura imediata de documentos, proposta, reserva, compromisso, prazos curtos para entrega de documentos ou qualquer forma de se vincular comprador e vendedor por impulso. Comprar um imóvel exige calma e consciência plena do negócio. Verifique se basta sua palavra. Se precisa da sua assinatura, então é sério;
• Não há nada de errado em pedir documentos ou informações sobre a situação do imóvel antes da assinatura de qualquer contrato ou proposta;
• Visite o imóvel em diversos dias e horários;
• Um bom imóvel deve estar numa ótima localização. Comprar o imóvel mais “feio” da rua é muito melhor do que comprar o imóvel mais “bonito”. Veja se a rua, outros imóveis e negócios na região, sistema de escoamento de água das chuvas, vizinhança, trânsito, “feiras livres” se atendem aos seus interesses, pois tais condições dificilmente poderão ser alteradas por sua vontade;
• Tenha um advogado de confiança, para conferência de documentos e contratos. Nem sempre o contrato apresentado pela outra parte ou pelo corretor está adequado aos seus interesses;
• Não existe “contrato padrão”. Certamente os honorários de advogado para verificação dos documentos serão muito inferiores à comissão do corretor ou aos gastos e aborrecimentos de uma demanda judicial;
• Nunca dispense a apresentação de certidões do imóvel ou do vendedor, e após a concretização do negócio, o comprador deve guardar tais certidões com o mesmo cuidado com que guardará a escritura;
• Se estiver vendendo, procure saber quem é o comprador e se ele terá condições de pagar. Mesmo na venda deve-se de alguma forma saber a “origem” do dinheiro. Suspeite de comprador “que não quer aparecer”. O dinheiro é marcado sim, pode ser seguido, rastreado, e num caso de origem ilícita (roubo, sequestro, tráfico, etc) o vendedor terá sérios aborrecimentos, pois poderá ser considerado “integrante”, cúmplice e ser obrigado até mesmo a devolver o dinheiro;
• Evite “contratos de gaveta”, passar escritura por menor valor, venda com valor “por fora”, pois poderá a qualquer tempo comprovar e ser interpelado pela Receita Federal, Polícia Federal, Secretaria Estadual, Prefeitura ou pela Justiça;
• Lembre-se sempre que é um negócio (business) e que assim deve ser tratado o tempo todo. Certamente a compra de um imóvel é um dos negócios mais importantes e valiosos que podem ser realizados, portanto, não pode ter pressa, deve estar acompanhado por pessoas experientes, de sua confiança e que não tenham benefícios diretos naquela negociação. Enquanto não finalizado, pago e assinado, pode ser desfeito ou cancelado;
Sobre o estado "físico" do imóvel se aconselhe com alguém de confiança, sério e com conhecimento, de preferência engenheiro ou arquiteto, pois consertar encanamentos de água, esgoto e gás pode ser oneroso, pois em geral acaba quebrando paredes, tem que refazer a pintura, trocar azulejos, além da parte elétrica onde todos os pontos devem ser testados.
• Não se envergonhe ou fique intimidado em “desistir” de um negócio por estar inseguro;
• Leia atentamente o contrato, em silêncio, peça silêncio às demais pessoas ao redor. Em geral, para desconcentrar, vendedores ficam falando enquanto você tenta ler o contrato. Se for longo, não precisa ler e assinar naquele momento. Leve para sua casa ou escritório e peça para mais alguém ler, de preferência um advogado de sua confiança;
• Se não entendeu alguma palavra, frase ou cláusula, pergunte a alguém com conhecimento e de confiança. Cada palavra num contrato tem um significado específico e prejudicial a uma das partes;
• Para celebração de um negócio ou contrato deve-se estar seguro, satisfeito e consciente do que está fazendo. Não faça sozinho, desacompanhado ou num momento muito alegre ou muito triste da vida. Tenha acompanhamento de um familiar e de um profissional de sua confiança, tradicional, desinteressado e remunerado para verificar o contrato e os documentos e que recebe independentemente do negócio se realizar ou não;
• O advogado José Humberto recomenda que compre o que você está vendo, não o que estão te prometendo.
• Algumas frases perigosas: “a rua é de “terra”, mas logo vai “passar” o asfalto”....esse logo pode levar anos;
“Aqui na frente vai abrir uma escola”....pode abrir qualquer coisa, bar, boate, oficina mecânica de caminhão, escola de samba, etc ;
“O terreno tem um pequeno declive”...mas não fica caro aterrar;
“A documentação do inventário vai sair logo”...processo é imprevisível, se vai sair logo, espere sair para depois finalizar o negócio;
“Vai abrir uma avenida aqui perto”....pode nunca abrir;
“O vendedor é rico, não precisa se preocupar com os documentos dele”...se é rico, pode mostrar as certidões, aliás, se é rico, por que vai vender ? deveria estar comprando;
“Tem outros interessados que até pagam mais”...então, por que está te vendendo ?
“O vendedor está com pressa para fazer outro negócio”....qual ?
“No prédio existem moradores ótimos” ou “a vizinhança é ótima”...então procure conhecê-los antes, não é proibido, aliás, você pode vir a morar lá e vai acabar conhecendo, então que seja antes de fechar o negócio;
"a luz não acende, mas deve ser um probleminha simples"...então espere arrumar;
• Pense....reflita....converse...se oriente....antes de fechar o negócio, pois antes de tudo é um negócio mesmo !
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sexta-feira, 25 de fevereiro de 2011
quarta-feira, 3 de fevereiro de 2010
Acordo de compensação de horas deve ser escrito e atualizado
A compensação de horas de trabalho corresponde em acrescer a jornada de determinados dias em função de outro suprimido, sem que essas horas configurem como horas extras.
Normalmente a compensação de horas tem como objetivo a redução ou supressão do trabalho aos sábados, acrescentando tais horas durante a semana. Contudo, para tanto, faz-se imprescindível que o “acordo individual de compensação de horas”, feito entre um empregado e seu empregador, seja por escrito, não sendo aceito ajuste tácito, ou seja, de forma verbal.
O artigo 7º, inciso XIII, da Constituição Federal exige, para a compensação da jornada de trabalho, a realização de acordo ou convenção coletiva de trabalho. O não atendimento da exigência constitucional faz com que sejam devidas, como extras, as horas trabalhadas além da jornada prevista em contrato. Assim, a compensação só é permitida por força de acordo escrito ou convenção coletiva de trabalho.
Na jornada de trabalho para fins de compensação, permite-se prorrogar até o máximo de 2 horas diárias, respeitando-se a duração normal de 44 horas semanais e o limite máximo diário de 10 horas, observando-se o limite da categoria profissional.
Importante ressaltar que o acordo inicial (escrito) deverá refletir a real jornada de trabalho do empregado, sendo que em havendo alteração da jornada de trabalho no curso do contrato de trabalho, deverá ser retificado o acordo para compensação nos exatos termos da alteração do horário.
De acordo com o art. 74, § 1º, da CLT, o acordo de compensação deve ser anotado no livro ou ficha de registro dos empregados, com validade por até 02 (dois) anos.
Ainda quanto à duração da jornada diária de trabalho, o art. 71, da CLT, determina a concessão do intervalo, o qual se destina à recomposição física do trabalhador, por intermédio da alimentação e repouso.
Na jornada de trabalho com até quatro horas não existe obrigatoriedade para a concessão de intervalo, salvo disposição específica de lei ou norma coletiva de trabalho. Duração de trabalho superior a quatro horas e inferior a seis, o intervalo será de quinze minutos. Por fim, quando o trabalho for prestado por mais de seis horas contínuas, o intervalo para refeição e descanso será de uma hora, podendo estender-se até duas horas. O contrato de trabalho escrito, o acordo ou a convenção coletiva de trabalho poderá prever um intervalo superior a duas horas (art. 71, caput, CLT).
O limite mínimo de uma hora para repouso ou refeição poderá ser reduzido somente por ato do Ministério do Trabalho, quando, ouvida a Secretaria de Segurança e Medicina do Trabalho, se verificar que o estabelecimento atende integralmente às exigências concernentes à organização dos refeitórios e quando os respectivos empregados não estiverem em regime de trabalho prorrogado a horas suplementares. Cumpre destacar que, via de regra, o mínimo de 1 hora deve ser rigorosamente cumprido.
Ressalta-se que nada impede de se firmar acordos de compensação e prorrogação simultaneamente, desde que a soma deles não ultrapasse o limite máximo de 10 horas de jornada diária ou 2 horas diárias de acréscimo.
Por derradeiro, a jornada deve observar os limites da Constituição Federal, da Consolidação das Leis do Trabalho, da Convenção Coletiva e, por último, o acordo entre as partes (por escrito), sob pena de ser considerado nulo e, portanto, a incidir horas extras.
Normalmente a compensação de horas tem como objetivo a redução ou supressão do trabalho aos sábados, acrescentando tais horas durante a semana. Contudo, para tanto, faz-se imprescindível que o “acordo individual de compensação de horas”, feito entre um empregado e seu empregador, seja por escrito, não sendo aceito ajuste tácito, ou seja, de forma verbal.
O artigo 7º, inciso XIII, da Constituição Federal exige, para a compensação da jornada de trabalho, a realização de acordo ou convenção coletiva de trabalho. O não atendimento da exigência constitucional faz com que sejam devidas, como extras, as horas trabalhadas além da jornada prevista em contrato. Assim, a compensação só é permitida por força de acordo escrito ou convenção coletiva de trabalho.
Na jornada de trabalho para fins de compensação, permite-se prorrogar até o máximo de 2 horas diárias, respeitando-se a duração normal de 44 horas semanais e o limite máximo diário de 10 horas, observando-se o limite da categoria profissional.
Importante ressaltar que o acordo inicial (escrito) deverá refletir a real jornada de trabalho do empregado, sendo que em havendo alteração da jornada de trabalho no curso do contrato de trabalho, deverá ser retificado o acordo para compensação nos exatos termos da alteração do horário.
De acordo com o art. 74, § 1º, da CLT, o acordo de compensação deve ser anotado no livro ou ficha de registro dos empregados, com validade por até 02 (dois) anos.
Ainda quanto à duração da jornada diária de trabalho, o art. 71, da CLT, determina a concessão do intervalo, o qual se destina à recomposição física do trabalhador, por intermédio da alimentação e repouso.
Na jornada de trabalho com até quatro horas não existe obrigatoriedade para a concessão de intervalo, salvo disposição específica de lei ou norma coletiva de trabalho. Duração de trabalho superior a quatro horas e inferior a seis, o intervalo será de quinze minutos. Por fim, quando o trabalho for prestado por mais de seis horas contínuas, o intervalo para refeição e descanso será de uma hora, podendo estender-se até duas horas. O contrato de trabalho escrito, o acordo ou a convenção coletiva de trabalho poderá prever um intervalo superior a duas horas (art. 71, caput, CLT).
O limite mínimo de uma hora para repouso ou refeição poderá ser reduzido somente por ato do Ministério do Trabalho, quando, ouvida a Secretaria de Segurança e Medicina do Trabalho, se verificar que o estabelecimento atende integralmente às exigências concernentes à organização dos refeitórios e quando os respectivos empregados não estiverem em regime de trabalho prorrogado a horas suplementares. Cumpre destacar que, via de regra, o mínimo de 1 hora deve ser rigorosamente cumprido.
Ressalta-se que nada impede de se firmar acordos de compensação e prorrogação simultaneamente, desde que a soma deles não ultrapasse o limite máximo de 10 horas de jornada diária ou 2 horas diárias de acréscimo.
Por derradeiro, a jornada deve observar os limites da Constituição Federal, da Consolidação das Leis do Trabalho, da Convenção Coletiva e, por último, o acordo entre as partes (por escrito), sob pena de ser considerado nulo e, portanto, a incidir horas extras.
quinta-feira, 10 de setembro de 2009
Contrato de Gaveta - Como regularizar seu imóvel e evitar riscos
O contrato de gaveta, muito conhecido no mercado imobiliário, é um contrato que como o próprio nome diz, não é oficial e não possui validade contra terceiros. Somente as partes têm conhecimento de referido contrato sendo por isso considerado um contrato de alto risco.
Por se tratar de um contrato irregular existem variantes, ora por falta de condições para obtenção de financiamento, ora por irregularidades na documentação do imóvel, da área, da construção, dos proprietários. Entretanto, essa tolerância inicial e falta de regularização pode gerar muitos dissabores e despesas no futuro, como obrigatoriedade de desocupação, perda do imóvel, impossibilidade de venda ou significativa redução, longas e onerosas demandas judiciais e até mesmo penhora “on-line” de dívidas do antigo proprietário que constar no Cartório de Imóveis.
Via de regra, o contrato de gaveta é muito utilizado nos casos em que o dono de um imóvel financiado resolve vendê-lo a outra pessoa. Porém, o comprador interessado não possui condições para que seja aprovado seu crédito junto ao mercado imobiliário. Como alternativa, o vendedor não “oficializa” a venda junto à Instituição Financeira e o comprador assume o pagamento do débito em nome do vendedor.
Por outro lado, a Instituição Financeira/Banco não reconhece como válido o negócio celebrado através do denominado “contrato de gaveta” por não expressar sua anuência em referido contrato, o que somente ocorre mediante a aprovação do crédito do comprador e cobrança de diversas taxas. Por vezes, conforme o financiamento, ao término das prestações pode existir um resíduo devedor, pela diferença gerada, o que muitas vezes surpreende o atual proprietário (comprador).
Nesse sentido, cumpre destacar que a legislação disponibiliza determinadas formas de se efetuar o negócio, conferindo maior garantia jurídica, é o caso da cessão de crédito que pode ser efetuada através de instrumento particular celebrado entre as partes ou até mesmo via cartório (instrumento público).
Evidentemente, ao celebrar o negócio imobiliário, as partes devem optar pela lavratura de escritura e imediato registro, com avaliação criteriosa dos documentos do imóvel e idoneidade dos vendedores. Tal verificação jamais pode ser considerada rigor excessivo, perda de tempo ou despesa, pois certamente qualquer demanda judicial poderá superar em tempo, dinheiro e aborrecimentos.
Por se tratar de um contrato irregular existem variantes, ora por falta de condições para obtenção de financiamento, ora por irregularidades na documentação do imóvel, da área, da construção, dos proprietários. Entretanto, essa tolerância inicial e falta de regularização pode gerar muitos dissabores e despesas no futuro, como obrigatoriedade de desocupação, perda do imóvel, impossibilidade de venda ou significativa redução, longas e onerosas demandas judiciais e até mesmo penhora “on-line” de dívidas do antigo proprietário que constar no Cartório de Imóveis.
Via de regra, o contrato de gaveta é muito utilizado nos casos em que o dono de um imóvel financiado resolve vendê-lo a outra pessoa. Porém, o comprador interessado não possui condições para que seja aprovado seu crédito junto ao mercado imobiliário. Como alternativa, o vendedor não “oficializa” a venda junto à Instituição Financeira e o comprador assume o pagamento do débito em nome do vendedor.
Por outro lado, a Instituição Financeira/Banco não reconhece como válido o negócio celebrado através do denominado “contrato de gaveta” por não expressar sua anuência em referido contrato, o que somente ocorre mediante a aprovação do crédito do comprador e cobrança de diversas taxas. Por vezes, conforme o financiamento, ao término das prestações pode existir um resíduo devedor, pela diferença gerada, o que muitas vezes surpreende o atual proprietário (comprador).
Nesse sentido, cumpre destacar que a legislação disponibiliza determinadas formas de se efetuar o negócio, conferindo maior garantia jurídica, é o caso da cessão de crédito que pode ser efetuada através de instrumento particular celebrado entre as partes ou até mesmo via cartório (instrumento público).
Evidentemente, ao celebrar o negócio imobiliário, as partes devem optar pela lavratura de escritura e imediato registro, com avaliação criteriosa dos documentos do imóvel e idoneidade dos vendedores. Tal verificação jamais pode ser considerada rigor excessivo, perda de tempo ou despesa, pois certamente qualquer demanda judicial poderá superar em tempo, dinheiro e aborrecimentos.
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