Protesto de Títulos sustados em razão da COVID-19

Em razão da pandemia causada pela Covid-19, empresa obtém Liminar Judicial para Sustação de Protestos de Títulos, tendo em vista que a empresa não possui condições de pagar a seus fornecedores em razão da retração econômica.

Em que pese as tentativas da empresa em efetuar uma negociação para pagamento dos títulos de forma parcelada, alguns credores foram intransigentes, dentre eles BANCOS e Fundo de Investimentos, cujo credor original já havia transferido o título, enviando os títulos para Protesto, razão pela qual a necessidade da utilização da via judicial, vez que a empresa não possui restrições de crédito e a sua negativação poderia agravar a sua situação econômica, inviabilizando até mesmo eventual obtenção de recursos financeiros.

Assim, a MM. Juíza de Direito da 4ª Vara Cível da Capital de São Paulo entendeu presentes os requisitos necessários à concessão da tutela de urgência, determinando imediatamente a Sustação dos Protestos.

No r. despacho entendeu que “a pandemia gerada pela Covid-19 vem causando prejuízos econômicos significativos, atingindo sobremaneira o faturamento das empresas brasileiras, sobretudo as de micro e pequeno porte. Tal situação certamente ocasionará consequências econômicas para além do momento presente, de forma a ocasionar um aumento indesejável na inadimplência involuntária dos contratantes.” E ainda, “sendo de todos conhecidos os efeitos perniciosos das restrições ao crédito, sobretudo em tempos de retração econômica como a que vivenciamos atualmente, é o caso de se deferir a providência cautelatória pretendida.”

Destacou “em momentos de crise aguda como o presente, com o cenário mundial afetado, todo e qualquer participante do sistema econômico não possui outra opção que não seja concluir que o retorno sobre capitais investidos não seguirá como planejado, e necessariamente cada indivíduo ou empresa deverá contribuir da melhor maneira possível para a superação da crise, não somente em benefício próprio mas enquanto SOCIEDADE, inclusive eventualmente dividindo prejuízos.”

Diante do cenário atual, em casos que o credor não realiza concessões ou acordos, é necessário a intervenção do Poder Judiciário no conflito para equilibrar prejuízos e compatibilizar legítimos interesses das partes.

A orientação com um Advogado é essencial para definição da melhor estratégia a ser seguida, sendo que a situação exposta (intransigência do credor e protesto de títulos) vem causando diversos danos às empresas em geral e, caso não houvesse a intervenção do Judiciário, os Protestos dos Títulos invariavelmente levariam a empresa a uma impossibilidade de obter créditos junto às instituições financeiras.

Benefício Emergencial e Aposentadoria

Prioridades em momento de Crise - Necessidades Básicas - Pirâmide de Maslow

Pirâmide de Maslow 

Em momentos difíceis todos devemos rever a nossa situação, observando e avaliando as nossas prioridades.

 Alguns compromissos, portanto, são imprescindíveis à própria sobrevivência, que estão na base da pirâmide, fruto da pesquisa de Maslow, que são as necessidades básicas (alimento, água, energia elétrica e habitação), pois todos devemos comer, beber e nos abrigar para dormir  em algum lugar.

 Portanto, cada um só sente o desejo de satisfazer a necessidade de um próximo estágio se a do nível anterior estiver sanada, ou seja, somente estando com as necessidades básicas  resolvidas é que se pode preocupar-se com as necessidades psicológicas.

 Somente depois dos itens anteriores resolvidos se pode preocupar-se em atingir as necessidades de auto-realização.

 Assim, em momento de crise, a medida urgente a ser tomada consiste no planejamento financeiro para preservar e priorizar as necessidades que estão na base, e cortar, reduzindo drasticamente o que está no alto, próximo aos sonhos.

 Isso não significa abandonar os sonhos e desejos, mas agir com inteligência, para ajustar o padrão de vida correto.

 Um exemplo simples, pagar a conta de água ou cortar o cabelo? Não se deixa vencer a conta de água para pagar com multa!

 Assim, priorizar a base, pois quando ela está com problemas, frágil ou não resolvida, tudo acima vai cair.

Novas Medidas Financeiras e Tributárias ante o COVID-19

Medidas Financeiras e Tributárias em razão do COVID-19

Redução Temporária de Aluguel para imóveis comerciais

Por essa ninguém esperava.....

 Por essa creio que ninguém esperava...o mundo inteiro pesquisando...e o brasileiro descobre o remédio....muitas críticas no momento, claro....efeitos colaterais existem, claro, como todos remédios...mas aceitar parece estar difícil...falta a nós brasileiros termos orgulho da nossa alternativa !
 Pessoas, especialmente médicos famosos, contaminados, estão sendo salvos com esse medicamento..logo aqui? Somos realmente uma nação especial. Um povo maravilhoso ! Enquanto tantos brasileiros estão trabalhando, procurando alternativas médicas, na saúde, de higienização, no transporte, no empregos e até sobrevivência.
 Já temos conhecimento sobre a tragédia, mas buscamos a solução...no nosso jeitinho brasileiro...usando combinação de outros remédios, fazendo máscaras em casa, etc.
 Devemos manter nosso otimismo, nosso jeitinho...isso é da nossa natureza...muitos disseram que aqui seria pior do que na Europa, na Ásia e na América do Norte, pois não somos tão disciplinados...alguns disseram que não teríamos "maturidade" para enfrentar essa pandemia...
 MAS, no meio de nossas brincadeiras, mantendo o bom humor, com diversas piadinhas, foi possível manter o otimismo e abrir os horizontes ou "olhar fora da caixa". Aqui somos assim, se não está bom, damos um jeito; se não tem algo, damos um jeito; se não tem remédio ou vacina, damos um jeito, se não tem dinheiro, damos um jeito. Somos solidários, criativos, ilimitados. Aqui é "gente que faz" !
 Evito discussão política, pois nunca levou a nada...só os políticos mesmo têm vantagens...por isso mesmo não aprovo baderna. Se quer fazer algo, não fique diante de um celular (confortavelmente) criticando. Vá se oferecer, como voluntário, para trabalhar em algo construtivo, seja no seu condomínio mesmo ou na sua rua, jogando água nas plantas, alimentando animais, ajudando quem precisa comprar algo no mercado, mas não pode ou não quer sair, pode ajudar a fazer uma comida, lavar a roupa, limpar uma casa, para algum familiar, amigo, vizinho, etc...pode procurar dispensar sua faxineira/diarista, permitindo que ela fique em casa e mantenha o pagamento.... pode procurar lugares que estão distribuindo comida e ajuda aos desabrigados, ajuda nos hospitais, etc...tem muitos lugares para ajudar, do nosso jeitinho...aliás, até transmitindo somente mensagens de otimismo e esperança, se não pode fazer mais, já é uma ajuda...Desculpe, mas "bater panela" não ajuda em nada....
 Vamos nos afastar, pelo menos por enquanto, das desavenças políticas, que será levada em consideração no momento oportuno, como nas eleições que logo estarão aí. Vamos nos afastar do ódio, do rancor, do pessimismo...isso não é nosso!
 Podemos fazer muito, com pouco, como sempre fizemos. Seja com um simples sorriso, um gesto de amor.
 Mantenhamos nosso otimismo, nosso bom humor, nossa solidariedade, nosso jeitinho.

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Suspensão do Contrato de Trabalho

Efeitos da Liminar do STF sobre a Suspensão do Contrato de Trabalho - MP 936/2020

COVID-19

Efeitos da Liminar do STF sobre a Suspensão do Contrato de Trabalho

De acordo com o Ministro Ricardo Lewandowski, do Supremo Tribunal Federal, os acordos individuais de redução de jornada de trabalho e de salário ou de suspensão temporária de contrato de trabalho previstos na MP 936/20 devem ser submetidos aos sindicatos de trabalhadores, quem por sua vez deve providenciar a negociação coletiva, esta que poderá prevalecer sobre o acordo individual. Assim decidiu, liminarmente, o ministro nos autos da ADI 6.363.

De Acordo com o Voto Proferido “[os] acordos individuais de redução de jornada de trabalho e de salário ou de suspensão temporária de contrato de trabalho [...] deverão ser comunicados pelos empregadores ao respectivo sindicato laboral, no prazo de até dez dias corridos, contado da data de sua celebração”, para que este, querendo, deflagre a negociação coletiva, importando sua inércia em anuência com o acordado pelas partes.”

Dessa forma, ao celebrar o acordo individual, o empregador deve comunicar o Sindicato (art. 11, § 4º, da MP 936), bem como o Ministério da Economia (art. 5º, § 2º, inciso I, da MP 936). Cabe aos Sindicatos (Patronal e Laboral) agilizar tais Acordos, como forma de não obstaculizar o Recebimento do Benefício Emergencial do governo Federal.

Contudo, na hipótese de inércia do Sindicato, prevalecerá o acordo individual escrito entre empregador e empregado.

Pagamento de ICMS e ISS adiados

REFIS de Araçatuba

A Prefeitura de Araçatuba abriu oportunidade de pagamentos de débitos de tributos municipais (IPTU, ISS e demais), conhecido como REFIS.

Essa oportunidade possibilita o pagamento de débitos com descontos de até 100% de multa e juros.

O prazo é curto. Para quem esperava Anistia este é o momento.

Se souber de alguém que tenha alguma pendência avise para procurar o Atende Fácil.

O débito pode estar ajuizado ou não, sendo uma excelente ocasião, inclusive podendo parcelar em alguns casos.

Aluguel e Imposto de Renda em 2015

Para apuração de Imposto de Renda sobre aluguéis em 2015, primeiramente, faz-se necessário dividir em 02 (dois) períodos: De janeiro a março/2015 e de abril a dezembro/2015.

Assim, de janeiro a março/2015, considerando a Tabela de Imposto de Renda para 2015, até o valor de R$ 1.787,77, não haverá retenção, pois estará isento. Cumpre destacar que de janeiro a março de 2015 deve utilizar a mesma Tabela de 2014, abaixo transcrita:

Base de cálculo mensal em R$	Alíquota %	Parcela a deduzir do imposto em R$
Até 1.787,77	-	-
De 1.787,78 até 2.679,29	7,5	134,08
De 2.679,30 até 3.572,43	15,0	335,03
De 3.572,44 até 4.463,81	22,5	602,96
Acima de 4.463,81	27,5	826,15

Contudo, de abril a dezembro de 2015 deve utilizar a nova Tabela de Imposto de Renda para 2015, com isenção até o valor de R$ 1.903,98, portanto, sem retenção, conforme abaixo transcrita.

a partir do mês de abril do ano-calendário de 2015:

Tabela Progressiva Mensal

Base de Cálculo (R$)	Alíquota (%)	Parcela a Deduzir do IR (R$)
Até 1.903,98	-	-
De 1.903,99 até 2.826,65	7,5	142,80
De 2.826,66 até 3.751,05	15	354,80
De 3.751,06 até 4.664,68	22,5	636,13
Acima de 4.664,68	27,5	869,36

 Portanto, uma vez ultrapassado tal limite, a partir de abril de 2015, o Imposto de Renda deverá ser recolhido, por exemplo, num aluguel de R$ 2.700,00, se pago por Pessoa Jurídica (empresa-Locatária) para Pessoa Física (Locador), deverá a Locatária efetuar a retenção na Fonte e recolher diretamente o valor de R$ 59,70, depositando ao Locador somente o valor líquido de R$ 2.640,30.
 Entretanto, se pago por Pessoa Física para Pessoa Física, o Locatário deverá pagar o valor integral ao Locador, quem por sua vez deverá recolher o carnê "Leão" no valor de R$ 59,70.
 Assim, para 2015, a Receita Federal ao divulgar a Nova Tabela de Imposto de Renda somente em março, por força da Medida Provisória 670, criando duas Tabelas Para 2015, certamente deve provocar diversos equívocos na sua aplicação.

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IR 2014 aluguel. Soma dos alugueis, mesmo isentos

 O proprietário, locador, sempre deve levar em consideração a soma dos alugueres recebidos, pois pode ocorrer de um aluguel ou mais serem isentos, mas a soma ultrapassar tal limite, que para correta apuração do Imposto de Renda e enquadramento na Tabela deve ser considerado o montante. Por exemplo: o aluguel do 1º imóvel ser R$ 1.000,00; o do 2º imóvel ser R$ 800,00; e o do 3º ser R$ 600,00, neste caso, cada um, isoladamente, estaria isento de I.R., mas somados resulta R$ 2.400,00, portanto, enquadrado na alíquota de 7,5%, que deduzida a parcela, deve recolher o carnê "leão" no valor de R$ 45,92.

Aluguel e Tabela de Imposto de Renda em 2014

O recebimento de aluguéis representa uma fonte de renda que merece especial atenção, pois não basta simplesmente o proprietário, em geral pessoa física, administrar os recebimentos, procurando selecionar bons locatários ou mesmo escolher um administrador ou imobiliária, mas acompanhar as alterações da legislação, com profissionais que devem orientar o proprietário, especialmente nas mudanças de ano, quando a Tabela de Imposto de Renda sofre alteração.
 Para evitar aborrecimentos por ocasião da Declaração de Imposto de Renda anual de Pessoa Física, em geral com prazo limite de entrega em abril do ano seguinte ao recebimento, os proprietários devem tomar algumas precauções já no próprio exercício, como recolher o carnê mensal, também conhecido como "carnê Leão", mesmo quando recebidos os aluguéis de Pessoa física. Aliás, cumpre já destacar, que quando recebido de pessoa jurídica, conforme o valor, já deve ser retido na Fonte, ou seja, descontado antes mesmo do recebimento e recolhido diretamente pelo Locatário.
 Portanto, considerando a Nova Tabela de Imposto de Renda para 2014, até o valor de R$ 1.787,77, não haverá retenção, pois estará isento.
 Contudo, uma vez ultrapassado tal limite, o Imposto de Renda deverá ser recolhido, por exemplo, num aluguel de R$ 2.700,00, se pago por Pessoa Jurídica (empresa-Locatária) para Pessoa Física (Locador), deverá a Locatária efetuar a retenção na Fonte e recolher diretamente o valor de R$ 69,97, depositando ao Locador somente o valor líquido de R$ 2.630,03.
 Entretanto, se pago por Pessoa Física para Pessoa Física, o Locatário deverá pagar o valor integral ao Locador, quem por sua vez deverá recolher o carnê "Leão" no valor de R$ 69,97.
 Assim, para 2014, a Receita Federal divulgou a Nova Tabela de Imposto de Renda, abaixo transcrita do site:

Base de cálculo mensal em R$	Alíquota %	Parcela a deduzir do imposto em R$
Até 1.787,77	-	-
De 1.787,78 até 2.679,29	7,5	134,08
De 2.679,30 até 3.572,43	15,0	335,03
De 3.572,44 até 4.463,81	22,5	602,96
Acima de 4.463,81	27,5	826,15

sacadas fechadas

O mestre Rui Barbosa

“Saudade da justiça imparcial, exata, precisa. Que estava ao lado da direita, da esquerda, centro ou fundos. Porque o que faz a justiça é o “ser justo”. Tão simples e tão banal. Tão puro. Saudade da justiça pura, imaculada. Aquela que não olha a quem nem o rabo de ninguém. A que não olha o bolso também. Que tanto faz quem dá mais, pode mais, fala mais...
Saudade da justiça capaz. (...) a injustiça, por ínfima que seja a criatura vitimada, revolta-me, transmuda-me, incendeia-me, roubando-me a tranqüilidade do coração e a estima pela vida." [Rui Barbosa]

Noisy animals should be removed from apartments

Although regulations allow condominiums in Brazil to stay in small animals in apartments, such provision shall not prevail when a resident feel uncomfortable. Certainly no animal should live indoors, especially apartments. Besides affecting your physical health, animals suffering from various disorders.

Often these animals, especially dogs, in such circumstances, become aggressive. In most cases the pets are left alone all day, whose loneliness, lack of exercise and sometimes dirt, causing incessant barking in dogs, which in addition to their suffering, upset residents and other building employees, who are not required to live with it.

To make matters worse, the stench coming from this apartment irritation, discomfort and even embarrassment to other residents and visitors, as many times for the pet owner to be used, the stench also reveals unhealthy.
In such cases, could be considered mistreatment of animals to leave them alone for long periods.

In the lawsuit taken by residents of building condominiums the Court of St. Paul (Tribunal de Justiça de São Paulo), which one of the most important court of Brazil, has decided on the withdrawal of animals that produce noise above those permitted by current regulations. This decision is based on injury to the right to peace and disturbance of peace of neighbors. Failure to comply with such decision, may bring the pet owner to pay a fine.

José Humberto - lawyer

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Cuidados na compra de imóvel

O mercado imobiliário tem sido um dos mais lucrativos nos últimos anos, sobretudo pela grande oferta de crédito, opções de financiamento e valorizações, fazendo com que apartamentos e casas se valorizassem muito.

Porém, tanto quem compra como quem vende deve ter um imenso cuidado, sobretudo com a documentação. Em qualquer negócio imobiliário é importante ter atenção com os seguintes pontos:

• Procure ter bastante conhecimento dos valores de imóveis na região que se pretende comprar ou vender, não confiando exclusivamente na opinião de um corretor de imóveis;
• Sempre exija do corretor de imóveis a comprovação de inscrição no CRECI, além de dados como endereço, RG e CPF;
• Contrate um corretor de confiança. O corretor de imóveis é um profissional, está trabalhando e receberá uma ótima comissão, em geral 5% ou 6%, portanto, nem sempre deve imaginar que se tornou um amigo, é um negócio !
• Desconfie de negócios que exigem pressa, pedido de cheque caução, assinatura imediata de documentos, proposta, reserva, compromisso, prazos curtos para entrega de documentos ou qualquer forma de se vincular comprador e vendedor por impulso. Comprar um imóvel exige calma e consciência plena do negócio. Verifique se basta sua palavra. Se precisa da sua assinatura, então é sério;
• Não há nada de errado em pedir documentos ou informações sobre a situação do imóvel antes da assinatura de qualquer contrato ou proposta;
• Visite o imóvel em diversos dias e horários;
• Um bom imóvel deve estar numa ótima localização. Comprar o imóvel mais “feio” da rua é muito melhor do que comprar o imóvel mais “bonito”. Veja se a rua, outros imóveis e negócios na região, sistema de escoamento de água das chuvas, vizinhança, trânsito, “feiras livres” se atendem aos seus interesses, pois tais condições dificilmente poderão ser alteradas por sua vontade;
• Tenha um advogado de confiança, para conferência de documentos e contratos. Nem sempre o contrato apresentado pela outra parte ou pelo corretor está adequado aos seus interesses;
• Não existe “contrato padrão”. Certamente os honorários de advogado para verificação dos documentos serão muito inferiores à comissão do corretor ou aos gastos e aborrecimentos de uma demanda judicial;
• Nunca dispense a apresentação de certidões do imóvel ou do vendedor, e após a concretização do negócio, o comprador deve guardar tais certidões com o mesmo cuidado com que guardará a escritura;
• Se estiver vendendo, procure saber quem é o comprador e se ele terá condições de pagar. Mesmo na venda deve-se de alguma forma saber a “origem” do dinheiro. Suspeite de comprador “que não quer aparecer”. O dinheiro é marcado sim, pode ser seguido, rastreado, e num caso de origem ilícita (roubo, sequestro, tráfico, etc) o vendedor terá sérios aborrecimentos, pois poderá ser considerado “integrante”, cúmplice e ser obrigado até mesmo a devolver o dinheiro;
• Evite “contratos de gaveta”, passar escritura por menor valor, venda com valor “por fora”, pois poderá a qualquer tempo comprovar e ser interpelado pela Receita Federal, Polícia Federal, Secretaria Estadual, Prefeitura ou pela Justiça;
• Lembre-se sempre que é um negócio (business) e que assim deve ser tratado o tempo todo. Certamente a compra de um imóvel é um dos negócios mais importantes e valiosos que podem ser realizados, portanto, não pode ter pressa, deve estar acompanhado por pessoas experientes, de sua confiança e que não tenham benefícios diretos naquela negociação. Enquanto não finalizado, pago e assinado, pode ser desfeito ou cancelado;
Sobre o estado "físico" do imóvel se aconselhe com alguém de confiança, sério e com conhecimento, de preferência engenheiro ou arquiteto, pois consertar encanamentos de água, esgoto e gás pode ser oneroso, pois em geral acaba quebrando paredes, tem que refazer a pintura, trocar azulejos, além da parte elétrica onde todos os pontos devem ser testados.
• Não se envergonhe ou fique intimidado em “desistir” de um negócio por estar inseguro;
• Leia atentamente o contrato, em silêncio, peça silêncio às demais pessoas ao redor. Em geral, para desconcentrar, vendedores ficam falando enquanto você tenta ler o contrato. Se for longo, não precisa ler e assinar naquele momento. Leve para sua casa ou escritório e peça para mais alguém ler, de preferência um advogado de sua confiança;
• Se não entendeu alguma palavra, frase ou cláusula, pergunte a alguém com conhecimento e de confiança. Cada palavra num contrato tem um significado específico e prejudicial a uma das partes;
• Para celebração de um negócio ou contrato deve-se estar seguro, satisfeito e consciente do que está fazendo. Não faça sozinho, desacompanhado ou num momento muito alegre ou muito triste da vida. Tenha acompanhamento de um familiar e de um profissional de sua confiança, tradicional, desinteressado e remunerado para verificar o contrato e os documentos e que recebe independentemente do negócio se realizar ou não;
• O advogado José Humberto recomenda que compre o que você está vendo, não o que estão te prometendo.
• Algumas frases perigosas: “a rua é de “terra”, mas logo vai “passar” o asfalto”....esse logo pode levar anos;
“Aqui na frente vai abrir uma escola”....pode abrir qualquer coisa, bar, boate, oficina mecânica de caminhão, escola de samba, etc ;
“O terreno tem um pequeno declive”...mas não fica caro aterrar;
“A documentação do inventário vai sair logo”...processo é imprevisível, se vai sair logo, espere sair para depois finalizar o negócio;
“Vai abrir uma avenida aqui perto”....pode nunca abrir;
“O vendedor é rico, não precisa se preocupar com os documentos dele”...se é rico, pode mostrar as certidões, aliás, se é rico, por que vai vender ? deveria estar comprando;
“Tem outros interessados que até pagam mais”...então, por que está te vendendo ?
“O vendedor está com pressa para fazer outro negócio”....qual ?
“No prédio existem moradores ótimos” ou “a vizinhança é ótima”...então procure conhecê-los antes, não é proibido, aliás, você pode vir a morar lá e vai acabar conhecendo, então que seja antes de fechar o negócio;
"a luz não acende, mas deve ser um probleminha simples"...então espere arrumar;

• Pense....reflita....converse...se oriente....antes de fechar o negócio, pois antes de tudo é um negócio mesmo !

Nova Lei do Inquilinato

As mudanças na lei adequaram majoritário entendimento do Judiciário, onde algumas isoladas decisões tumultuavam os trâmites, como a possibilidade legal do Fiador exonerar-se das suas responsabilidades quando houver por parte do locatário (inquilino) separação de fato, separação judicial, divórcio ou dissolução da união estável, ocasião em que a locação prossegue com o companheiro que permanece no imóvel, desde que comunique no prazo legal. Contudo, sempre que o fiador tiver a intenção de desoneração, o mesmo ficará obrigado por todos os efeitos da fiança durante 120 após a notificação ao locador.
Ainda sobre o fiador, regulou o vínculo do fiador até efetiva devolução do imóvel, ainda que prorrogada a locação por prazo indeterminado.

Da mesma forma, agora previsto em lei, a ação de Despejo pode ser cumulada (proposta conjuntamente) com o pedido de cobrança dos alugueres e acessórios, o que ainda era rejeitado por alguns juízes

Outro aspecto importante revela-se na ampliação das hipóteses de concessão de medida liminar para desocupação do imóvel no prazo de 15 dias. A nova lei acrescentou 4 incisos que possibilitam a concessão de liminar, tais como necessidade de reparações urgentes no imóvel determinadas pelo poder público, ausência de apresentação de novo fiador quando possível sua exigência pelo locador, término do prazo da locação não residencial no prazo legal, falta de pagamento de aluguel e acessórios quando o contrato estiver desprovido de qualquer das garantias previstas nas disposições pertinentes.

A nova lei do inquilinato também alterou a questão da purgação da mora (pagamento do aluguel devido para não ser despejado), de acordo com a alteração não será admitida a utilização dessa faculdade se o locatário já houver utilizado nos 24 meses anteriores a propositura da ação, diverso do previsto anteriormente.

Visando dar maior agilidade às decisões proferidas pelo Judiciário a lei termina que o despejo ocorra no prazo de 30 dias para a desocupação do imóvel, prazo muito inferior aos 180 dias previsto na lei anterior. Além disso, foi retirada a expressão “trânsito em julgado”, que evitava o despejo na pendência de recurso, o que poderia levar anos.

Vidros no fechamento da sacada

A alteração da fachada do edifício sob o ponto de vista do Código Civil já foi amplamente discutida e debatida, chegando-se à conclusão que para execução de referida obra é necessária a aprovação de todos os proprietários/condôminos em assembléia. Porém, cabe destacar que as normas e procedimentos para o uso e ocupação do solo são de competência dos Municípios.

Nesse sentido, vale destacar que a alteração da fachada, como por exemplo, o fechamento da sacada com vidros, pode resultar na alteração de esquadrias externas, bem como, em alteração no sistema de aeração do edifício, além de outras alterações estruturais.

Assim, evidencia-se que para que seja procedida a alteração da fachada também é necessário que seja verificada a viabilidade de sua execução junto à Prefeitura, tendo em vista a existência de normas técnicas que devem ser observadas, para que eventual execução de reforma seja efetuada em acordo com as normas municipais a respeito do assunto.

Uma das condições para execução de reforma constitui-se o Alvará de Aprovação de Execução de Reforma, sendo que para a Prefeitura a alteração da fachada provoca “desvirtuamento” do prédio, já que cada uma das unidades do prédio possui uma “área computável”, ou seja, um coeficiente de aproveitamento máximo e com o fechamento da sacada estaria ultrapassando os limites permitidos.

É importante destacar que além da necessidade de aprovação pela Municipalidade, também deverá haver a autorização do Engenheiro/Arquiteto responsável pela obra, vez que eventualmente o fechamento da sacada, além de alterar a edificação, poderia implicar em alteração do projeto arquitetônico original. Por outro lado, eventual alteração na “cobertura” do Edifício pode não significar alteração da fachada, exigindo, entretanto, alvará específico para cobertura.

Com o objetivo de proporcionar um bem estar aos habitantes, os cômodos de longa permanência (considerados “habitáveis”), como por exemplo sala e dormitório, exigem aeração e insolação, ou seja, devem ser ventilados, arejados e iluminados naturalmente, o que implica na inviabilidade da alteração da fachada, especialmente pelo fechamento da sacada sem a respectiva aprovação do projeto pela Municipalidade. Assim, sacada, garagem e área de serviço recebem um tratamento diferenciado, pois exigem que sejam abertos (livres de qualquer fechamento, mesmo por vidro, com ou sem caixilhos), enquanto que sala e dormitórios devem ter abertura para aeração e insolação para serem considerados de longa permanência; e ainda existem as garagens de subsolo e depósito de subsolo, considerados totalmente fechados, sem ventilação e considerados “não habitáveis”, ou seja, que não terá longa permanência humana (somente passagem).

Com Relação à aplicação de “redes de proteção” nas janelas ou sacadas não existe proibição em razão de não alterarem substancialmente o projeto inicial principalmente no que tange à aeração e iluminação.

Desta feita, tomando como o exemplo a Cidade de São Paulo, que possui o seu Código de Obras e Edificações, verifica-se a necessidade de comunicação da obra junto a Prefeitura, para que seja deferido alvará de aprovação e execução da reforma e sua respectiva conclusão, podendo, inclusive, ser exigida alteração no projeto para atendimento das normas técnicas de referido Código, bem como eventual procedimento fiscal por parte do Município no caso de não atendimento das exigências.

Assim, o proprietário do imóvel, além de sua responsabilidade fixada pelo Código Civil, poderá responder pelo ato ilícito praticado em razão do descumprimento da legislação municipal, principalmente se colocar em risco a integridade do prédio, causando sobrecarga de sua estrutura e, conseqüentemente, em virtude de seus atos, gerar danos a alguém.

O Código de Obras e Edificações dispõe sobre as regras gerais e específicas a serem obedecidas no projeto, licenciamento, execução, manutenção e utilização de obras e edificações. Nesse sentido, a legislação municipal (Código de Obras) define que o proprietário do imóvel, e eventualmente, o possuidor é responsável pela manutenção das condições de estabilidade, segurança e salubridade do imóvel, suas edificações e equipamentos, bem como pela observância do Código de Obras (item 2.2.2).

Conseqüentemente, deverão ser respeitadas as normas técnicas para a implantação de qualquer edificação visando assegurar a qualidade de vida das edificações vizinhas, bem como a higiene e salubridade dos seus compartimentos (item 10), observando-se o mínimo previsto para aeração e insolação naturais (item 10.2) mantendo-se uma faixa livre de aeração (item 10.2.d.), que não poderá ser reduzida ou desatendida quando da aplicação de soluções alternativas de aeração e insolação.

Diante das normas técnicas existentes no Código de Obras, evidencia-se que o projeto de construção de um edifício vai mais além do que as disposições previstas no Código Civil, tendo em vista que estabelece condições para que as edificações possuam condições de estabilidade, segurança e salubridade do imóvel. Portanto, o fechamento de sacadas com vidros não envolve tão somente a questão de aprovação dos condôminos de um edifício, mas sim uma questão de aprovação pela municipalidade, tendo em vista possíveis alterações na estrutura da edificação, bem como redução ou desatendimento de aeração e insolação.

Outro aspecto de suma importância que também deve ser levado em consideração diz respeito às aberturas para aeração e insolação dos compartimentos, devendo ser observados espaçamentos mínimos (item 11.2.2.).

Ainda que se admita que todos os condôminos estão de acordo, e que todos efetuarão o fechamento da sacada com vidros, executando a obra com o mesmo material e serviço, a questão de aprovação do projeto deve também ser considerada, pois aquela edificação (original) teria sido aprovada sobre determinado projeto com dimensionamentos específicos, podendo até mesmo o sobrepeso dos materiais aplicados alterar a estrutura do prédio.

Por outro lado, questão que muitas vezes não é observada pelos proprietários refere-se ao seguro do imóvel, em que uma alteração da fachada, que eventualmente altere a estrutura, justificará que a seguradora recuse o pagamento da indenização em virtude de aumento do risco decorrente da alteração da estrutura do mesmo.

Além disso, eventual alteração na edificação poderá gerar reflexos na legislação tributária, tendo em vista que a alteração poderá ampliar o total da área construída, tendo em vista que as áreas com abertura não são consideradas como área construída. Portanto, deverá ser efetuada a regularização na Prefeitura e conseqüentemente o valor do IPTU deverá também ser majorado.

Por fim, resta evidenciado que além da necessidade de autorização de todos os condôminos, a alteração da fachada, também deve ser verificada junto à Prefeitura, mediante o cumprimento das normas técnicas e administrativas necessárias para a execução de reforma.